Новости

17.11.2009

Законодатели предприняли очередную попытку защитить права покупателей непостроенных квартир.

Участники долевого строительства получат отдельную статью по банкротству и налоговые льготы. В ноябре парламентарии планируют рассмотреть во втором чтении законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства". Законопроект, готовясь к очередным слушаниям, претерпел серьезные изменения. В частности, свои правила банкротства застройщиков многоквартирных домов, привлекавших для строительства граждан, предложило обсудить депутатам Госдумы минэкономразвития. Эксперты уверены, что новые поправки ведомства усилят защиту дольщиков в рамках закона о банкротстве и увеличат гарантированность получения квартир.

Актуальность принятия данных законодательных инициатив очевидна. В условиях финансового кризиса необходимо повысить степень защищенности прав граждан, устранить возможность использования застройщиками "серых схем" при привлечении денежных средств от граждан на строительство жилья, урегулировать вопросы банкротства застройщиков.

Проблему обманутых дольщиков, внесших деньги на этапе строительства, но так и не получивших квартиры, государство уже пыталось решить с помощью принятия закона о долевом участии в строительстве 214-ФЗ. Принятие данного закона стало знаковым для всей строительной отрасли.

Однако практика показала, что не все положения 214-го закона жизнеспособны, в связи с чем значительное число застройщиков (по примерным оценкам - порядка 80%) предпочитали использовать иные схемы привлечения денежных средств от граждан. В результате в той или иной форме предпринималось множество попыток внести в 214-й закон изменения, которые позволили бы применять его более эффективно.

Очередная инициатива минэкономразвития направлена именно на то, чтобы сделать закон применимым.  Обращает на себя внимание то, что поправки, планируемые к внесению в закон, преимущественно направлены на ужесточение мер ответственности по отношению к застройщику, то есть опять презюмируется защита прав дольщиков за счет застройщика, что часто случается в России, но приводит к тому, что законы не исполняются на практике.

Поправки минэкономразвития носят фрагментарный характер и вряд ли способны переломить тенденции, сложившиеся за последнее десятилетие в строительной отрасли, однако снимают целый ряд существенных вопросов, долгое время являвшихся спорными и дестабилизировавшими положение застройщиков. Так, законопроект уточняет предмет регулирования закона об участии в долевом строительстве с тем, чтобы под его действие попадали все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договоры. Кроме того, введена административная ответственность за привлечение денежных средств граждан по "серым схемам".

Эти меры повысят защищенность прав дольщиков. Кроме того,, в законе о банкротстве выделен отдельный параграф, регулирующий особенности процедуры банкротства застройщика. Проект предусматривает, что участники строительства - физические лица независимо от вида заключенного с застройщиком договора (будь то договор на участие в долевом строительстве дома или любой иной договор) имеют равные возможности для защиты своих прав при проведении процедуры банкротства застройщика.

Теперь в число тех, кто банкротится по специальным правилам, будут входить те юридические и физические лица, в отношении которых имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования участников строительства. Если у застройщика имеется не завершенный строительством спорный многоквартирный дом и (или) спорный земельный участок, то преимущественное право их приобретения до проведения торгов имеет субъект Российской Федерации.

Субъект РФ вправе приобрести недостроенный дом или земельный участок по рыночной цене, определенной независимым оценщиком. При этом существенным условием договора купли-продажи ОНС является обязанность по достройке дома и после его сдачи в эксплуатацию обязанность передать жилые помещения участникам строительства. Немаловажно, что ограничен срок на достройку - 3 года с даты заключения договора купли-продажи. Кроме того, участники строительства вправе предъявить в рамках процедуры банкротства застройщика 2 вида требований: требование о передаче жилого помещения в собственность и денежное требование. При этом в общей массе кредиторов - участников строительства выделяется категория граждан, не обеспеченных жильем, денежные требования которых включаются в состав третьей очереди, в то время как требования остальных участников строительства включаются в 4-ю очередь.

Минэкономразвития планирует повысить привлекательность использования закона за счет существенных налоговых льгот, предоставляемых застройщикам. В частности, предлагается освобождение застройщиков от уплаты НДС со средств, привлекаемых от дольщиков.
В качестве еще одного плюса законопроекта отметим расширение сферы его применения. Фактически узаконена сложившаяся практика судов общей юрисдикции, согласно которой любые варианты договоров между гражданами и застройщиками, направленные на получение жилья, получат защиту 214-го закона.

Несмотря на довольно подробное регулирование процедуры банкротства застройщика, эксперты считают, что некоторые предложения минэкономразвития требуют доработки.

За субъектом РФ закреплено преимущественное право приобретения незавершенного строительством жилого дома, однако законопроект не регулирует условия, на которых будет осуществляться передача участникам строительства оплаченных ими квартир. Предусмотрено право третьего лица погасить требования кредиторов 1-й, 2-й и 3-й очереди к застройщику, однако не предусмотрены какие-либо стимулирующие условия, которые побудят третьих лиц погашать требования кредитора, поэтому эта новелла закона будет просто неработающей. Считаю, что в целях защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика незавершенный строительством жилой дом и земельный участок должны быть обособлены от другого имущества банкрота, включенного в конкурсную массу, поскольку возводимый в рамках долевого участия в строительстве объект должен гарантировать права именно участников строительства, а не всех кредиторов. Кроме того, законопроект не содержит детального регулирования процедуры банкротства застройщика, что, на мой взгляд, является одним из самых актуальных вопросов на сегодняшний день. Эффективность законопроекта напрямую зависит от его качественной проработки.