Новости

17.02.2009

Новые цифры в кадастре. Закон ограничит произвол в определении стоимости земли.

Завтра депутатам Госдумы предстоит решить, кто и как будет проводить государственную кадастровую оценку земли и, что самое главное, можно ли будет ее оспорить. В первом чтении планируется рассмотреть законопроект "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" и другие законодательные акты РФ". Слушания данного законопроекта должны были состояться еще осенью 2007 года, но руки у депутатов прошлого созыва до него так и не дошли. Больше года понадобилось и депутатам нового созыва, чтобы вынести этот вопрос на обсуждение.

Что ж, депутатов понять, наверное, можно, ведь сегодня это один из самых острых вопросов как для бизнеса, так и для граждан, поскольку налог на землю насчитывается исходя из ее кадастровой стоимости. Более того, после введения налога на недвижимость от кадастровой оценки будет зависеть и этот налог.

При этом кадастровая стоимость земельных участков используется не только для целей налогообложения. Она предназначена для оценки всей земельной собственности в целях совершенствования территориально-экономического зонирования, обеспечения всех видов рыночных операций с землей, создания и развития земельного фондового рынка. В частности, кадастровая стоимость используется при определении цены выкупа земельных участков, причем как находящихся в государственной или муниципальной собственности, для нужд граждан и бизнеса, так и частной собственности для нужд государства.

К сожалению, в настоящее время, как утверждают эксперты Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП), конечная оценка оставляет желать лучшего.

В РСПП постоянно приходят жалобы на завышенную кадастровую оценку. В ряде мест, по утверждениям экспертов, она завышается почти в 20 раз, что в итоге приводит к необоснованному увеличению платежей земельного налога. Особенно страдают крупные города. Только в Москве, по данным департамента земельных ресурсов города Москвы, за три года максимальная кадастровая оценка земли выросла в 3,5 раза - до 213 тысяч рублей за квадратный метр (район Остоженки). Три года назад самый высокий показатель кадастровой стоимости земли под застройку жилыми домами в центре Москвы был на уровне 60 тысяч рублей. Сегодня для офисов максимальный показатель составляет 136,4 тысячи рублей (ЦАО) и минимальный - 1,8 тысячи рублей за квадратный метр (окраина Зеленограда). Для торговли - 162 тысячи рублей и 2 тысячи рублей за квадратный метр соответственно.

Самое главное, как отмечают в РСПП, оспорить можно только процедуру кадастровой оценки, но не ее результаты. Если законопроект будет принят, то у бизнеса появится возможность изменить данное положение вещей. Во-первых, определять кадастровую стоимость будут оценщики, причем только те, кто удовлетворяет требованиям закона об оценочной деятельности и дополнительно застраховавшие свою ответственность на сумму не менее тридцати миллионов рублей. Сегодня органы исполнительной власти не обязаны привлекать независимого оценщика к процедуре кадастровой оценки. Это дает чиновникам возможность злоупотреблять своим положением - например, занижать стоимость государственной недвижимости при ее продаже.

Во-вторых, новый закон вводит механизм досудебного урегулирования споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Другими словами, если у вас возникнут сомнения в результатах ранее проведенной оценки, заказчиком которой было государство, вы сможете обратиться к услугам независимого оценщика, который оценит ваш объект недвижимости заново. Если же результаты его оценки о той или иной стоимости объекта не устроят муниципалитет или субъект, то тогда оспорить это можно будет уже в суде.

Помимо этого законопроектом определяется, что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также устанавливается периодичность государственной кадастровой оценки. Кстати, здесь изменений не произошло, так же как и сейчас государственная кадастровая оценка после вступления нового закона в силу будет проводиться не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет.

. В настоящий момент ситуация сложилась таким образом, что рядом расположенные земельные участки имеют кадастровую стоимость, различающуюся в десятки раз. Особенно заметна данная тенденция в отдаленных от центра регионах. Но все-таки необходимо отметить, что кадастровая оценка необходима прежде всего для целей налогообложения. Вот тут появляется проблема. Дело в том, что методики оценки земельных участков базируются на расчете исходя из функционального назначения земельного участка. Есть в оценке такое понятие - принцип наиболее эффективного использования земельного участка, который заключается в том, что из всех законодательно разрешенных и физически возможных вариантов застройки участка выбирается тот, который максимизирует стоимость. Например, на земельном участке стоит хибара, однако анализ НЭИ показал, что наиболее эффективное использование - под строительство торгового центра. Соответственно стоимость будет рассчитываться исходя из доходов, которые будет приносить торговый центр. А собственник земельного участка, получается, даже не планируя его застраивать чем-нибудь иным, кроме хибары, должен платить налог, как если бы там был торговый центр.